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Fondi immobiliari: anno record in Italia

Postato da Martina Vitelli on 19 giugno 2018
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Un anno d’oro per i fondi immobiliari, sia italiani sia a livello mondiale. Tanto che il colore del Rapporto 2018 su “I fondi immobiliari in Italia e all’estero” presentato oggi a Milano da Scenari Immobiliari e dallo Studio Casadei è giallo-oro. «Questi strumenti si stanno rivelando di anno in anno una formula sempre più valida di investimento nel real estate – ha commentato il presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia – con un’importante funzione di stabilizzazione anche per il settore».

Fondi immobiliari: crescita mondiale

A livello mondiale, il patrimonio delle diverse forme di fondi (quotati, non quotati, Reit) continua a crescere e alla fine del 2017 ha raggiunto quota 2.830 miliardi di euro, che rappresentano un aumento dell’8% rispetto all’anno precedente. In Europa sono operativi oltre 1.750 veicoli, con un patrimonio complessivo pari a circa 1.050 miliardi di euro. «Si tratta di un aumento che sfiora il 10% rispetto all’anno scorso – sottolinea il Rapporto –. Il peso dell’Europa sul patrimonio totale nel mondo ha subìto variazioni marginali rispetto all’anno precedente ed ammonta a circa il 37 per cento. I Reit europei rappresentano il 41% del patrimonio totale gestito, mentre il mercato continua a essere guidato dai fondi non quotati che pesano per il 53 per cento».

Fondi immobiliari in Italia

I fondi immobiliari continuano a sovraperformare gli altri strumenti di investimento, con un aumento degli attivi gestiti (Nav, net asset value) del 10,4% sul 2016, che porta il Nav totale a fine 2017 a quota 53 miliardi di euro. «Nel corso del corrente anno l’obiettivo dei 55 miliardi di euro è realistico», sottolinea Breglia.

l patrimonio immobiliare detenuto direttamente è di 58 miliardi di euro (compresi gli investimenti esteri), con un incremento dell’8,4% sul 2016. I fondi attivi sono in aumento e raggiungono il numero di 420 veicoli, anche per l’utilizzo come veicolo da parte dei soggetti esteri che, in modo crescente, operano nel mercato immobiliare italiano. Altro fattore positivo del sistema è la diminuzione dell’indebitamento di questi strumenti: «Ora a 24 miliardi di euro, con un’incidenza del 41,3% sul patrimonio. Nel 2010, come confronto, era pari al 57% del sistema», si legge nel Rapporto di Scenari Immobiliari.

Fondi immobiliari: fatturato Sgr e tipo di investimenti

In questo Rapporto sono presentati, per la prima volta, anche i dati relativi alle Sgr del sistema, il cui fatturato complessivo è stato di circa 320 milioni di euro nel 2017, con circa 1.200 addetti.

Quanto alla tipologia degli investimenti effettuati, l’asset allocation globale vede un lieve incremento degli uffici, del commerciale e del comparto alberghiero. Gli acquisti nel corso dell’anno sono stati pari a 7,6 miliardi di euro a fronte di 4,4 miliardi di dismissioni. Nel dettaglio, il 63% del patrimonio è investito in uffici, il 19% in immobili commerciali (centri commerciali, retail park, negozi nelle high street), il 4% nella logistica, il 4% in aree e progetti in sviluppo e il residenziale/altro pesa per il 10 per cento.

Fondi immobiliari in Europa

I circa 1.050 miliardi di euro di Nav, con un aumento del 10% rispetto al 2016, testimoniano il successo dei fondi immobiliari a livello europeo, ma con andamenti differenziati a livello geografico. Le previsioni raccolte per il 2018 tra i principali operatori europei sono di una crescita del patrimonio di oltre il 5% e anche il numero di fondi è previsto in aumento.

Un posto di rilievo spetta alla Francia, con la forte crescita delle Opci che hanno scalato la classifica degli strumenti per patrimonio, posizionandosi ai vertici, e per l’andamento positivo delle Scpi. Oggi il patrimonio francese forma circa il 21% del totale europeo, imputabile per il 13% alle Opci e per l’8% alle Scpi.

«Continua la forte crescita delle Opci francesi, che nel 2017 hanno fatto segnare un incremento notevole dell’attivo, superiore al 25%, in particolare grazie agli strumenti retail che hanno registrato una raccolta di oltre quattro miliardi di euro in un anno – sottolinea il Rapporto –. La cifra sommata a quella delle Spci porta a una raccolta complessiva su base annua di dieci miliardi di euro. Infatti anche il secondo strumento francese ha avuto un incremento importante, pari al 16%, di poco superiore alla crescita già registrata lo scorso anno, a dimostrazione del forte interesse che questi veicoli stanno raccogliendo».

A fine 2017 il patrimonio delle Scpi era a quota 50,3 miliardi di euro e quello delle Opci a 78,1 miliardi, con previsioni di chiusura del 2018 a 55 e 90 miliardi rispettivamente.

Un’analisi a parte va fatta per i fondi inglesi che, come conseguenza a breve termine della Brexit, avevano nel 2016 visto un importante calo del valore patrimoniale espresso in euro, dovuto in gran parte alla perdita della sterlina nei confronti della valuta europea. Il calo del 18% del Nav del 2016 era infatti di poco superiore a quello subìto della valuta britannica sull’euro. Oggi la situazione appare totalmente ribaltata, nel 2017 il forte incremento ha riportato il patrimonio sopra i 77 miliardi di euro con un lieve aumento del numero di veicoli. A fine 2017 il patrimonio dei fondi inglesi era pari a 77,37 miliardi di euro, con un’aspettativa di raggiungere quota 79 miliardi a fine 2018.

La Germania detiene sempre il patrimonio gestito complessivo più consistente e, con la crescita costante dei fondi riservati, quasi quintuplicati negli ultimi dieci anni, questo primato si è consolidato. Nel 2017 la Germania ha rappresentato oltre il 28% del totale del patrimonio, con i fondi aperti pari al 15% e i fondi riservati pari al 13% per cento. In numero di veicoli, sui 1.550 attivi negli otto Paesi europei presi a riferimento, quelli tedeschi contano per il 13%.

Fondi immobiliari: le performance

La performance dei fondi europei è in crescita rispetto all’anno precedente, si attesta intorno al 3,8%, grazie soprattutto alla diminuzione del numero di veicoli con performance negative, alla differenziazione nella tipologia di investimenti e ai risultati ottenuti dalla Gran Bretagna. Esclusa la situazione inglese, che evidenzia una performance media di ben l’8,4% che sposta verso l’alto la media europea, si inizia a intravedere una correlazione tra rendimento e dimensioni delle strutture o destinazione d’uso del patrimonio, visto che il rendimento dei primi dieci fondi varia di circa un punto e mezzo percentuale fra il più basso e il più alto. La Svizzera segue la Gran Bretagna, con un risultato medio del 4,9%, la Francia raggiunge il 4,1% medio, l’Olanda il 3,4%, il Lussemburgo il 3% e la Germania il 2,4%. Fanalino di coda i fondi italiani, con una stima di Roe dello 0,4%, seppur in aumento rispetto al 2016.

Fonte: IlSole24Ore

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